Адрионика – недвижимость в Испании

Консультации, подбор объектов,
полное юридическое сопровождение

(495) 79 645 79
(916) 184 62 01


Регион:
Тип недвижимости:
Цена:
 
Недвижимость в Хорватии Недвижимость в Черногории Недвижимость в Италии Недвижимость в Греции Недвижимость в Болгарии Недвижимость в Португалии  
Испания сегодня Недвижимость в Испании Процедура покупки недвижимости Ежегодные платежи Иммиграционные вопросы Компании в Испании Инвестиции в Испании Схемы оптимизации Вопросы клиентов  
 
 

Процедура покупки недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Процедура покупки недвижимость в Испании состоит из нескольких этапов:

 

Подготовка поездки.
 
 
Для приобретения недвижимости Вам достаточно приобрести обычный тур в Испанию или просто оформить визу и купить билет. В зависимости от ситуации наше агентство способствует организации встречи в аэропорту, трансфера, размещению в отеле.
 
 

Первый визит в Испанию.

1) Осмотр объектов недвижимости в присутствии риэлтора. Посещение объектов осуществляется бесплатно, с привлечением автотранспорта риэлтерской компании. Комментарии предоставляются на английском или русском языке. Возможен осмотр объектов по согласованию в выходные и праздничные дни. К приезду клиента риэлторы подготавливают порядка 40-50 объектов, из которых в процессе осмотра отбираются 20 наиболее полно отвечающих запросам клиента. Целесообразным и продуктивным считается осмотр в течение 3-4 дней, после чего рекомендуется повторный осмотр понравившихся объектов и уточнение деталей, что позволяет сделать окончательный выбор.

 

2) Выбор объекта и его резервирование. Поскольку рынок является крайне подвижным организмом, по факту выбора объекта рекомендуется снять объект с продаж и зарезервировать его за собой, а также его цену. Сумма резервации составляет 3000-10000 ЕВРО в зависимости от типа и стоимости объекта. Она в последующем вычитается из основной суммы, подлежащей оплате по договору купли-продажи.

 

3) Составление ЧАСТНОГО КОНТРАКТА (ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА) -  («Contrado de compraventa» или «Contrado de option de compra»)

Заключение сторонам Предварительного договора – это, по сути, принятие обязательств по заключению Основного договора купли-продажи объекта недвижимости. Предварительный договор в обязательном порядке содержит все основные условия, которые в дальнейшем будут прописаны в Основном договоре: стоимость и описание объекта, сумма и порядок внесения задатка, условия и порядок внесения оплаты. Предварительный договор – это документ, имеющий юридическую силу и обязательный для исполнения.

Обращаем Ваше внимание на то, что внесение задатка осуществляется одновременно с заключением Предварительного договора. Задаток, вносимый продавцу покупателем, обычно выплачивается в размере 10-15% от стоимости объекта (в денежном эквиваленте 10 000-30 000ЕВРО).

Учитывая, что сумма задатка достаточно велика (10-15% от общей стоимости объекта недвижимости), для того чтобы иметь ее при себе, возможно первичное резервирование объекта денежной суммой в размере от 3000 до 10 000 ЕВРО. Первичное резервирование действительно сроком на 5-10 рабочих дней, по истечении которых должна быть перечислена оставшееся сумма задатка.

Если после подписания сторонами Предварительного договора продавец объекта отказывается от совершения сделки, то он обязан возместить потенциальному покупателю неустойку в размере двойного задатка.

Для заключения предварительного договора стороны должны предъявить минимальный набор документов: документы, идентифицирующие личность (паспорт), предоставить информацию о семейном положении (особенно важно в случае заключения брачного контракта).

Если подписание Предварительного договора осуществляется доверенными лицами сторон (адвокатами), их подписи требуют нотариального заверения. В ином случае, при личном подписании договора, процедура заверения подписей нотариусом не требуется, однако Предварительный договор приобретает юридическую силу и несоблюдение сторонами его условий является реальным основанием для обращения в судебные инстанции.

 

4) Открытие частного счета в банке. На имя покупателя будет открыт счет, с которого, в дальнейшем, должны производится все платежи, связанные с приобретением недвижимости, а впоследствии, списываться коммунальные платежи, налоги, страховка, платежи по ипотечному кредиту (при наличии).

 

Примеры испанских банков:

Banco Santander  - https://www.bancosantander.es/cssa/Satellite?pagename=SantanderComercial/Page/SAN_Index

Banco Sabadell - http://www.grupobancosabadell.com/en/ - старейший банк Испании, основан в Барселоне в 1881 году.

Banco Guipuzcoano - http://www.bancogui.es/en/grupo_bg/index.jsp - банк, с 1899 года специализирующийся по направлению private banking

Caja Mediterraneo - https://www.cam.es/EN/Paginas/Inicio.aspx - динамично развивающийся банк, ведущий историю с 1919 года

Для открытия счета в испанском банке физическому лицу необходимо предоставить в банк: загранпаспорт и сведения о домашнем адресе и контактном телефоне. Для активации счета требуется перевести или положить на счет минимальную сумму.

Банковская система Испании чрезвычайно стабильно и совершенно не пострадала в ходе мирового кризиса, т.к. банки вели консервативную политику в плане вложения средств в американские инвестиционные фонды.

 

5)  Получение налогового номера (номера иностранца) – N.I.E. Для приобретения объекта недвижимости в Испании, покупатель обязан получить N.I.E. (налоговый номер нерезидента). Получение налогового номера возможно через юриста или представителя по доверенности от Клиента.

N.I.E. присваивается покупателю в налоговых инстанциях по месту нахождения приобретаемого объекта недвижимости. Получение N.I.E. означает постановку на учет в испанских налоговых органах в качестве плательщика налогов, связанных с владением недвижимым имуществом.

Для получения N.I.E. (налоговый номер нерезидента), обязательного для оформления сделки купли-продажи недвижимости в Испании, необходим следующий пакет документов:

  • копия загранпаспорта (все страницы);
  • копия страницы загранпаспорта с визой
  • копия билетов туда и обратно:
  • две фотографии размером 3´4 см.;
  • оригинал и копия заявления на получение налогового номера нерезидента;
  • сертификат испанского банка об открытии счёта – с минимальной суммой вклада 6000 ЕВРО на человека;
  • выписка из регистра прав собственности относительно приобретаемой недвижимости (NOTA SIMPLI INFORMATIVA);
  • копия документа, удостоверяющего личность продавца;
  • предварительный договор купли-продажи.

Примечательно, что в различных региональных управлениях существуют разные перечни требуемых документов.

Обращаем внимание клиентов на то, что недвижимость в Испании может быть приобретена как на физическое лицо, так  и на юридическое. Иностранцы без всяких ограничений могут приобретать недвижимость как жилую, так и коммерческую. При этом с целью облегчения процедуры получения визы и процедуры наследования, целесообразно оформлять объекты в долевую собственность нескольких членов семьи, ОДИН из которых получит налоговый номер в Испании при отсутствии ипотечного кредитования. Если объект оформляется в долевую собственность нескольких лиц и при этом привлекается ипотечный кредит, то все сособственники-заемщики должны получить налоговый номер в Испании.

На несовершеннолетних лиц оформить объекты недвижимости нельзя.

Во время первого посещения Испании, каждое лицо, представляющее сторону покупателя, должно лично подать прошение о присвоении ему налогового номера нерезидента (N.I.E.), с целью урегулирования этой формальности к моменту подписания Основного договора купли-продажи.

При въезде в Испанию Клиент обязательно должен иметь штамп о въезде в страну. Он необходим, если Клиент решит оформить налоговый номер иностранца (N.I.E.) в свой первый приезд или оставить доверенность на оформление сделки. В случае, если Клиент въезжает в Испанию из стран ЕС, то организованного пограничного контроля обычно нет, и Клиенту необходимо самому подойти в службу пограничного контроля или полицейский участок и попросить поставить ему печать о въезде для оформления N.I.E. Также следует проверить, ясно ли поставлен и читаем ли этот штамп, чтобы в дальнейшем не возникло сложностей с оформлением документов.

 

6) Оформление доверенностей на подписание Основного договора, распоряжение счетом (при необходимости)

После подписания предконтракта Клиент уезжает из Испании до следующего приезда (через 1,5-3 месяца и максимум до 18 месяцев в случае нового строительства с нуля). За это время по ранее оговоренной схеме совершаются все необходимые платежи, получается ответ на запрос об ипотечном кредите.

   

 Промежуточный этап.

1) Подбор документов по объекту недвижимости

На промежуточном между первым и вторым визитом в Испанию этапе осуществляется подбор документов для заключения сделки.

Ниже приведён список документов, необходимых для Основного договора «Escritura publica», подбором которых занимается риэлтор и/или нотариус:

  • Выписка из земельного Регистра

Подтверждает законность существования и местоположения объекта. Выписка называется NOTA SIMPLE INFORMATIVA и содержит информацию характеризующую: местоположение недвижимости, его тип, площадь участка или долю во владении участком земли, площадь всех построек, полезную площадь, имена владельцев и их доли в собственности, полную информацию по ипотечному кредиту, взятому под эту недвижимость.

  • Выписка из Кадастра

Referencia Catastra является обязательным номером каждого объекта недвижимости с 1997 года. Catastro (Кадастр) - это еще одна система регистрации собственности, имеющая дело с  точным расположением, физическим описанием и границами собственности, в отличие от Регистра, который концентрируется на правах собственности.
Catastro также следит за оценкой собственности и является источником знаменитого valor catastral -  оценочной стоимости собственности для уплаты  налогов.
Эти две системы странным образом никогда не пересекались друг с другом. Иногда  описание собственности в Сatastro иногда сильно отличается от описания этой же  собственности в Регистре. В случае обнаружения серьезных отличий, нотариус  обязан обратить на них внимание и потребовать их устранения до заверения  сделки.

  • План зоны застройки - plan parcial

Документ от муниципалитета (Ayuntamiento), подтверждающий, что зона, где расположен Ваш объект, находится в зоне жилой застройки и не относится к сельхозземлям, землям промышленного назначения и пр.
Если объект находится на побережье, то план дополнительно должен быть заверен в Jefatura de Costas (управление побережьем).

  • Подтверждение оплаты налогов за последние 5 лет

Собственник объекта недвижимости вне зависимости от давности владения несет ответственность по уплате муниципального налога за недвижимость (IBI) за последние пять лет. Поэтому при покупке необходимо потребовать предъявления Покупателю соответствующих чеков об оплате налогов продавцом за пятилетний срок.
Текущий (подлинный) чек на оплату налогов IBI должен быть представлен нотариусу при  подписании Основного договора. Неуплата налога в надлежащее время грозит штрафом  20%. Также Покупатель будет оштрафован, если новостройка вовсе не поставлена на учет по IBI в местном налоговом управлении (Hacienda).

  • Разрешение на строительство

Данный документ имеет отношение прежде всего к новостройкам. Он подтверждает то, что строительство велось в соответствии с реально выданным разрешением на строительство и не  является самовольной застройкой.

  • Документы от Института по защите исторических памятников.

Если приобретаемый объект недвижимости имеет статус Исторического памятника, то юристу покупателя необходимо получить пакет документов от муниципалитета и Института по защите исторических памятников. Документы должны подтвердить тот факт, что  данные организации не собираются реализовывать принадлежащее им право запрета на продажу.

  • Счета по оплате коммунальных услуг

Необходимо убедиться в том, что Продавец добросовестно оплатил все услуги коммунальных  служб и организаций.

  • Гербовый сбор – IMP («IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE AS TRANS ACCOES/TRANSMISSOES ONEROSAS»)

Квитанция об оплате налога на покупку недвижимого имущества выдается в налоговой инспекции. Ставки налога непостоянны, они устанавливаются ежегодно. Вопросы, связанные с расходами на приобретение недвижимости в Испании, будут более подробно рассмотрены в соответствующем разделе сайта.

2) Перевод денежных средств

Вернувшись из Испании, покупателю следует незамедлительно перечислить недостающую сумму задатка в соответствии с документом резервирования объекта недвижимости. Затем, покупателю необходимо перечислить на свой личный счёт в Испании недостающую разницу между уже внесенной суммой (задаток) и стоимостью приобретаемого объекта, добавив к ней сумму налоговых сборов и иных обязательных платежей.

Покупатель считается готовым к заключению сделки, если недостающие денежные средства собраны, а объект недвижимости готов к продаже. Только после этого назначается дата подписания Основного договора купли-продажи.

Каким образом осуществляется оплата за объект недвижимости?

Оплата осуществляется путем перечисление средств по безналичному расчету. Существует несколько вариантов:

  • Первый вариант: перевод денежных средств из России непосредственно Продавцу по условиям, обозначенным в Предварительном договоре купли-продажи. Данный способ используется редко, т.к. имеет несколько недостатков:
    • Сложность соотнесения момента оплаты и момента заключения итоговой сделки;
    • Российское законодательство осложняет перевод денежных средств из РФ.
  • Второй вариант: перевод денежных средств на личный счет Клиента в Испанском банке, далее перевод средств на счет Продавца. Это самый распространенный способ. Для своевременного внесения денежных средств на счет Продавца, адвокат может получить доверенность на распоряжение счетом Клиента. Для этого граждане РФ обязаны уведомить налоговую инспекцию по месту жительства об открытии счета за рубежом. 
  • Третий вариант: перевод денежных средств на обособленный счет адвоката. Далее адвокат перечисляет средства Продавцу. Данный вариант получил широкое распространение.

Необходимо помнить, что вся сумма, необходимая для покупки недвижимости и оплаты расходов на оформление (составляют от 8 до 13%), должна находиться на счетах Покупателя  в испанских банках как минимум за 15 дней до подписания Основного договора купли-продажи.

Второй визит в Испанию


1) Итоговая сделка «ESCRITURA PUBLICA»

Временной промежуток между заключением Предварительного и Основного договора купли-продажи (заключение итоговой сделки) варьируется от 1 до 4 месяцев. Законом установлен срок в 45 дней, однако в случае объектов в процессе строительства этот срок не ограничивается.

Завершающий этап сделки предполагает подписание Основного договора, в офисе нотариуса, и выплату продавцу оставшейся части стоимости объекта недвижимости. Нотариус в обязательном порядке проверяет наличие и законность необходимых для совершения сделки документов по объекту купли-продажи.

Нотариус несет полную ответственность за сделку и проверяет её чистоту, отсутствие долгов перед государством по приобретаемому объекту и посылает запрос в государственный регистр собственности на предмет законности прав владения недвижимостью продавца.

Обращаем Ваше внимание на то, что Эксритура должна упоминать не только сам объект недвижимости, но и землю, на котором он стоит.

Эскритуру подписывают три, иногда четыре, лица: продавец, покупатель, нотариус, который удостоверяет сделку и, в случае взятия ипотечного кредита, представитель банка. Эскритура подписывается очным порядком, в присутствие всех покупателей, либо по надлежаще оформленной доверенности (нотариус, либо в Испании, либо в России, во втором случае необходимо: апостиль и консульская легализация). Нотариус, в обязательном порядке, вслух зачитывает документ, в котором подтверждается факт передачи Продавцу/получения Продавцом суммы стоимости объекта недвижимости в полном объеме. Далее нотариус зачитывает вслух текст Основного договора, в котором зафиксирован момент внесения полной оплаты стоимости объекта. При подписании Основного договора обязательно присутствие переводчика, т.к. чтение осуществляется на испанском языке.

В соответствии с испанским законодательством право собственности переходит к Покупателю с момента оплаты основной суммы и заключения Основного договора, а не с момента государственной регистрации. Поэтому уже после подписания документов в офисе нотариуса Покупатель становится полноправным собственником объекта недвижимости.

Покупатель может внести в Эскритуру не только себя, но и своих родственников или друзей. В этом случае в Эскритуре указываются доли каждого владельца, подписавшего Эскритуру. Супруги, на основании семейного кодекса Испании автоматически становятся равными участниками во владении недвижимостью.

При подписании Эскритуры Продавцу передается чек на сумму по договору купли-продажи за минусом суммы задатка. Продавец в тот же день обналичивает чек в Вашем банке.

Если приобретается новостройка, то сумма чека включает НДС (IVA). Если покупается объект вторичного рынка, параллельно с заключением Эксритуры происходит оплата налога на переход права собственности (ITP) и налог ADJ на совершение юридических актов.

См. более подробную информацию о расходах и налогообложении при совершении сделки на соответствующей странице сайта компании АДРИОНИКА.

Стоимость услуг нотариуса, включая нотариальный сбор – notario, на практике не превышает 700-800 ЕВРО.

 

2) Регистрация права собственности

По окончании итоговой сделки “Escritura” (договор купли-продажи) заверенная нотариусом копия договора купли-продажи должна быть передана нотариусом в земельный кадастр Registro de la Propiedad для регистрации прав нового собственника. При подаче документов уплачивается регистрационный сбор (Registro) и сбор за делопроизводство (Gestoria). Процесс регистрации занимает в среднем 40-60 дней в зависимости от загруженности регистрирующих органов. По факту регистрации выдается зарегистрированная копия Основного договора купли-продажи. Договору присваивается собственный номер регистрационной записи, по которому в дальнейшем можно получить информацию о статусе объекта.

Копия договора купли-продажи также передается в налоговые органы.

Когда регистрация полностью завершена, Регистр Собственности по запросу владельца недвижимости или агентства, выдает выписку — краткосрочный документ (срок действия три месяца) называемый NOTA SIMPLE INFORMATIVA. Данный документ содержит информацию характеризующую: местоположение недвижимости, его тип, площадь участка или долю во владении участком земли, площадь всех построек, полезную площадь, имена владельцев и их доли в собственности, полную информацию по ипотечному кредиту, взятому под эту недвижимость.

В дальнейшем NOTA SIMPLE с не истекшим сроком действия пригодится для получения многократной визы.

В будущем выписка из Регистра необходима для получения годовой испанской мультизы, которая позволяет находиться в Испании 180 дней в году — по 90 дней в каждом полугодии. Наше агентство может впоследствии оказать услуги по получении выписок из реестра, в том числе и после покупки недвижимости.

 

3) Перезаключение договоров на оказание коммунальных услуг

При смене собственника объекта перезаключаются договоры на оказание коммунальных услуг - меняются счетчик электроэнергии, данные лицевого счета по услугам телефонной связи, электроснабжению. Стоимость этих процедур колеблется от 150 до 400 ЕВРО.

 

Обращаем Ваше внимание на то, что при наличии оформленной в Испании или надлежащим образом в РФ нотариальной доверенности второго визита в Испанию можно избежать.

_______________________________________________________________________________________________________ 


В случае покупки объекта в порядке предоставления ипотечного кредита к процедуре добавятся следующие стадии:


1) Выбор банка с наиболее приемлемыми условиями кредитования и проведение переговоров с банком.  Об условиях ипотечного кредитования в Испании мы остановимся подробнее на соответствующих страницах нашего сайта.

2) Подготовка документов заемщика и рассмотрение их банком.

3) Оценка объекта недвижимости. Процедура оценки объекта недвижимости обязательна только в случае приобретения объекта с привлечением схемы ипотечного кредитования.

Оценка объекта предполагает его всестороннее инспектирование и должна выполняться дипломированным, опытным оценщиком.

Процедура оценки позволяет выявить не только потенциальные проблемы, которые могут возникнуть при дальнейшей эксплуатации или последующей продаже объекта, но и сложности, связанные с окружающей застройкой или прокладкой новых дорог.  

4) Банковская экспертиза объекта. Банку интересны 100%-ликвидные объекты абсолютно чистые с точки зрения документации.  Поэтому юристы банка могут запрашивать у продавца/риэлтера значительное количество документов, прежде чем примет решение. Для Покупателя это дополнительная гарантия чистоты объекта. Банк также оценивает объект с точки зрения возможности, быстроты его потенциальной реализации в случае перехода объекта залога банку.  Поэтому согласие банка на предоставление ипотечного кредита является для Покупателя дополнительным подтверждением правильности сделанного выбора с точки зрения выгодности и перспективности покупки. Однако в совокупности это означает, что банки дают положительный ответ потенциальному заемщику далеко не в 100% случаев. В условиях кризиса, когда риск незавершения строительства объектов повышается, больший интерес для банков начинают представлять готовые объекты и даже объекты вторичного рынка выгодного местоположения (особенно на первой-второй береговой линии).

Процедура заключения Предварительного и Основного договора при наличии ипотечного кредита также несколько отличается.

В частности, нередко заключается трехсторонний договор между Продавцом, Покупателем и банком.

В договоре купли-продажи в обязательном порядке прописываются условия банковского кредитования и порядок перечисления средств банком.

Как правило, банк требует оформления права залога на имя банка в земельном Регистре.

Зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи хранится в банке до момента полной выплаты кредита.

 

 

   

 

   
 
Тип: Таунхаус
Регион: Коста Бланка
Город:  Altea
Цена:  299000  EUR
Тип: Новостройки
Регион: Коста дель Соль
Город:  Дукеса
Цена:  185000  EUR
Тип: Новостройки
Регион: Коста дель Соль
Город:  Новая Золотая миля
Цена:  430000  EUR
Тип: Новостройки
Регион: Коста дель Соль
Город:  Сотогранде
Цена:  234000  EUR
Тип:
Регион: 
Город: 
Цена:    EUR
Все объекты нашей базы данных в настоящее время реально предлагаются к продаже.
База данных обновляется еженедельно.
По заявленным Вами параметрам объекта недвижимости мы также можем осуществить поиск по всему побережью, в том числе за пределами нашей базы данных.
 

Контактные телефоны в Москве:
(495) 79 645 79, (916) 184 62 01
Электронный адрес:  spain.realty@mail.ru

© 2010, Адрионика. Все права защищены.
Недвижимость в Испании: квартиры, апартаменты, виллы, дома, земля, коммерческая недвижимость.