Адрионика – недвижимость в Испании

Консультации, подбор объектов,
полное юридическое сопровождение

(495) 79 645 79
(916) 184 62 01


Регион:
Тип недвижимости:
Цена:
 
Недвижимость в Хорватии Недвижимость в Черногории Недвижимость в Италии Недвижимость в Греции Недвижимость в Болгарии Недвижимость в Португалии  
Испания сегодня Недвижимость в Испании Процедура покупки недвижимости Ежегодные платежи Иммиграционные вопросы Компании в Испании Инвестиции в Испании Схемы оптимизации Вопросы клиентов  
 
 

Ежегодные платежи




Обращаем внимание наших клиентов на то, что в соответствии с новым испанским законодательством с 2007 года все нерезиденты, имеющие недвижимость в Испании, обязаны иметь финансового (налогового)  представителя в стране.
Это Ваше контактное лицо, которое призвано следить за совевременной уплатой всех обязательных платежей и представлять интересы собственника объекта перед всеми государственными органами. Это крайне важное и удобное нововведение, которое сняло массу проблем и забот клиентов.

Финансовый представитель за незначительную плату в 150-200 ЕВРО в год подает все требуемые налоговые декларации, помогает получать Nota Simple (выписку из реестра прав собствености, требуемую для возобновление визы) и прочие документы.
Нередко данные представителя указываются уже в самом договоре купли-продажи объекта.
 
 
1.        Ежегодный налог на недвижимость
 
 
Налог на недвижимость Impuesto sobre Bienes Inmuebles - ( - (IBI) варьируется в зависимости от автономии, местоположения объекта, стоимости земли в данном районе, площади объекта и имеет следующие ставки, исчисляемые от кадастровой оценки объекта:
 
0,4-1,1% - в городских поселениях
0,3-0,9% - в сельской местности
 
Как узнать кадастровую стоимость объекта ? При покупке документ об уплате IBI за предшествующий год должен быть в общем комплекте документов покупаемой недвижимости.
В среднем IBI равняется 200-500 ЕВРО ежегодно.
 
Процедура оплаты налога сводится к получению квитанции на домашний адрес и уплате по ней в одном из специально определенных банков: CAM, BBVA, BSCH, La Caixa; Banesto, Banco Valencia, Caja Madrid. Квитанция всегда указывает крайний срок платежа. Если квитанция не оплачена до указанной даты, то начисляются пени в размере 20%. Однако практически в 100% случаев списание суммы налога происходит автоматически со счета собственника в банке.
 
Данный налог является не просто ежегодной таксой за владение недвижимостью, но также основным показателем ее кадастровой стоимости (valor cadastral). Можно назвать его оценочную шкалу аналогом российской оценке по БТИ.
 
Примечательно, что налогом облагается не только право собственности, но и узуфрукты, эмфитевзисы, концессии.
 
 

2. Подоходный налог (налог на ренту нерезидентов или инвестиционный потенциал объектов недвижимости)
 
Достаточно любопытной особенностью Испании является то, что нерезиденты, являющиеся собственниками недвижимости в Испании платят подоходный налог Impuesto sobre la renta de no residentes, declaracion ordinaria (IRNR) в стране, даже если не извлекают из объекта недвижимости никакой прибыли. Хотя владелец и не получает дохода от своей собственности, налоговое управление Испании считает, что он имеет выгоду от владения собственностью в Испании и потому должен платить вмененный подоходный налог.
 
Налог взимается по ставке 25% от 1,1% суммы кадастровой оценки (или 2%, если кадастровая оценка не пересматривалась с 01 января 1994 г.).
Таким образом при владении недвижимостью с кадастровой оценкой в размере 200 000 ЕВРО (то есть с реальной стоимостью в 500 000-600 000 ЕВРО) налог составит 24% от 2200 ЕВРО (1,1% от сумму кадастровой оценки), то есть 550 ЕВРО.
Извещение на уплату налога приходит в соответствии с налоговым номером NIE, полученным покупателем.
Платится налог ежегодно до 30 июня каждого года.
 
Если недвижимость сдается в аренду, то уплачивается иная разновидность подоходного налога - Impuesto sobre la renta de no residentes, declaracion ordinaria (IRNR). Налоговой базой в этом случае является вся сумма арендной платы, безо всяких вычетов, и ставка равна 24%.
 
3. Корпоративный налог на прибыль.
 
Если собственником недвижимости является компания-нерезидент, то она подпадает под действие налога о предприятиях. Налоговой базой является кадастровая стоимость объекта недвижимости, к которой применяется налоговая ставка 3%. Из налога существует большое количество исключений, однако если собственником недвижимости является оффшорная компания, то этот статус является 100% гарантией необходимости оплаты налога.
 
4. Страховые платежи.
 
Страхование недвижимости является общепринятым в Испании, хотя не является обязательным, за исключением случаев ипотечного кредитования. Ежегодный страховой платеж составляет примерно 0,1-0,15% от страховой суммы.
 
5. Оплата за управление недвижимостью (содержание объекта в кондоминиуме)
 
 
70% объектов недвижимости расположено в так называемых кондоминиумах – то есть закрытых комплексах с централизованным консьержем, охраной, бассейном и пр. В таких комплексах имеется управляющая компания и соответствующий ежегодный платеж за ее услуги. Он колеблется от 20 до 200 ЕВРО в месяц (240-5000 ЕВРО в год) в зависимости от престижности кондоминиума, близости к морю, перечню предлагаемых услуг (в среднем 40-50 ЕВРО в месяц).
В этот платеж обычно включена уборка кондоминиума, вывоз мусора, садовник, содержание общего бассейна, капитальный ремонт внешних элементов жилого комплекса, поддержание в рабочем состоянии общих замков, домофонов, электрооборудования, лифтов, общих инженерных систем зданий, очистка кровель и прочее.
 
Хозяева обособленных вилл с собственными большими земельными парками и бассейнами нанимают обслуживающий персонал самостоятельно.
Владельцы объектов недвижимости вне кондоминиумов решают все вышеуказанные вопросы своими силами.
 
 
6. Коммунальные услуги
 
 
Имеются фиксированные платежи за факт подключения и платежи в зависимости от реального расхода (по установленным счетчикам воды, электричества).
Все вышеперечисленные выплаты осуществляются автоматически, путем списания денег с Вашего счета в испанском банке согласно показаниям счетчиков. Это выполняется банком самостоятельно без заполнения каких-либо платежных поручений.

А) Электроэнергия
Тарифы на электроэнергию для разных регионов могут немного различаться. Затраты на этот тип коммунальных платежей зависят от объемов потребления. Шкала прогрессивная – чем выше потребление, тем выше цена. В случае полного отсутствия потребления электроэнергии раз в два месяца взимается минимальная квота за подключение. Квота зависит от возможной максимально потребляемой мощности и не превышает 20-30 Евро в два месяца.
 
Абонентская плата составляет 1.39 евро за каждый киловатт по Контракту (обычно мощность линии по контракту – 3,3, 5,5 или 8,8 киловатт)
Пользование электросчетчиком обойдется в 0.54 евро в месяц
Средний тариф составляет 0,08-0,09 ЕВРО за КВт*Ч.
На сумму платежей будет начислен НДС 16%.
 
При проживание в объекте средней площадью ок. 100 м2 семьи из трех человек ежемесячная плата за электричество составляет ок. 50-60 ЕВРО в месяц.
 
Б) Водоснабжение и канализация.
Тарифы на воду могут различаться гораздо сильнее для различных районов Испании, чем тарифы на электроэнергию. Величина тарифов во многом зависит от сложности технической подачи воды, например, в высокогорные урбанизации. Подаваться может как питьевая, так и техническая вода, например, для полива сада. Тарифы на техническую воду гораздо ниже, чем на питьевую. Шкала тарифов на воду также прогрессивная - кто больше потребляет, тот больше платит.
 
Абонентская плата за подключение системе водоснабжения составляет - 6,79 евро в месяц (или 15 ЕВРО в квартал)
Стоимость варьируется от 0.30 евро за кубометр до 0,85 евро за кубометр в зависимости от потреблённого объёма воды. К примеру, при активном потреблении первые 45 м3 будут оплачиваться по ставке 0,42 ЕВРО за м3, последующие – по ставке 0,84 ЕВРО за м3, что выливается в 35-45 ЕВРО ежемесячно.
Оплата сточных вод: 0,16 евро за кубометр.
В большинстве случаев речь идет о централизованной системе канализации.
На сумму платежей начисляется НДС 7%.
 
В) Вывоз мусора
Плата за вывоз мусора в некоторых муниципалитетах не уплачивается. В случае если, объект недвижимости входит кондоминиум, плата за мусор включается в ежемесячный платеж за содержание кондоминиума. Для отдельно стоящих особняков не образующих кондоминиум составляет около 30-50 евро в год.
 
Г) Природный газ.
Наибольшая экономия достигается при отоплении природным газом. В этом случае плата зависит от непосредственного потребления и не имеет квот. Отопление газом применяется только в северных частях Средиземноморья.
Большая часть населения пользуется газом лишь для газовых плит. При этом стоимость одного баллона, которого хватает на 2 месяца, составляет ок. 6-10 ЕВРО.
Сменные баллоны можно получить в офисе газовой компании “Repsol Butano” заказать доставку на дом или приобрести на автозаправках.
 
Д) Дизельное топливо.
Использование дизельного топлива – это наиболее популярный способ отопления и нагрева воды, особенно для севера Средиземноморья. В случае с большими особняками не превышает 1000 Евро в год.
 
Е) Спутниковая антенна.
Периодических платежей по спутниковому телевидению нет. Оплата осуществляется однократно, при покупке антенны.
 
Ж) Телефон.
Имеется фиксированный платеж за факт подключения телефонной линии в размере 300 ЕВРО, абонентская плата за стационарный телефон - 13 ЕВРО в месяц.   
Как показывает опыт, большинство россиян приобретают местные SIM-карты и пользуются большей частью мобильной связью.
 
З) Интернет.
В Испании имеется развитый рынок предоставления Интернет-услуг. Это может быть подключение по центральной телефонной линии через ADSL, выделенный канал, использование спутниковой антенны и многие другие опции. В любом случае даже самый активный пользователь вряд ли заплатит более 40-50 ЕВРО в месяц.
_____________________________________________________________________________________________________
 
 
Наши расчеты показали, что в среднем объект недвижимостью условной площади 60 м2 при использовании в течении 6 месяцев в году обойдется в 1200-1500 ЕВРО ежегодно, объект площадью 100 м2 – в 1500-2000 ЕВРО ежегодно, а вилла площадью в 200 м2 - примерно в 3000 ЕВРО (см. расчет ниже).
 
 
Расчет ежегодных затрат объекта с кадастровой стоимостью 200 000 ЕВРО (без учета ипотеки), то есть при реальной стоимости объекта в 500 000 -600 000 ЕВРО.
 
Тип затрат
ЕВРО
IBI
300
Подоходный налог (без сдачи в аренду)
550
Страховые платежи
500
Оплата услуг управляющей компании (из расчета 50 ЕВРО в мес)
600
Электроэнергия
300
Водоснабжение и канализация
300
Вывоз мусора
50
Интернет
300
Телефон
200
Газовые баллоны
15
ИТОГО
3 115
 
 
________________________________________________________________________________________
 
Вспомогательные вопросы:

Сдача недвижимости в аренду

Многие клиенты задают логичный вопрос о том, может ли объект недвижимость окупать хотя бы свое содержание.
 
Возможность не только окупить содержание объекта недвижимости, но и заработать на нем действительно существует. Не секрет, что аренда виллы у моря может стоить 3000-10000 ЕВРО в неделю и принести владельцу в среднем от 30000 до 150000 ЕВРО за сезон.
Менее роскошная недвижимость также имеет спрос, особенно если находится в закрытом кондоминиуме, напоминающем по общей инфраструктуре и набору услуг обычный отель.
Нередко управляющая компания берет на себя функции сдачи объекта недвижимости в составе кондоминиума в сезонную аренду. Это может принести владельцу небольшую чистую прибыль (за вычетом налогов, коммунальных платежей и оплаты услуг управляющей компании) до 5-8% от первоначальной стоимости объекта в год.
Объект недвижимости также должен быть официально зарегистрирован в Министерстве Туризма Испании.
По факту получения доходов от аренду недвижимости будет оплачиваться подоходный налог по ставке 24% от арендной платы без всяких вычетов.
Просьба также не забывать о подоходном налоге в РФ.
 
 
Продажа своей испанской недвижимости

Обращаем Ваше внимание на то, что при продаже объекта недвижимости в Испании с Продавца-физического лица - нерезидента Испании, помимо Plus Valia, будет удержан налог 3%. Это правило применяется к владению недвижимости после 1986 года и призвано ограничить спекулятивные сделки с недвижимостью со стороны нерезидентов. 
Это удержание призвано обеспечить оплату налога на прибыль от продажи объекта недвижимости в размере 18% (на разницу между покупной и продажной ценой).
Просьба также не забывать о существовании Подоходного налога в РФ по ставке 13%.
Мы с удовольствием возьмем Ваш объект недвижимости на реализацию.
 
 
 
   
 
Тип: Таунхаус
Регион: Коста Бланка
Город:  Altea
Цена:  299000  EUR
Тип: Новостройки
Регион: Коста дель Соль
Город:  Дукеса
Цена:  185000  EUR
Тип: Новостройки
Регион: Коста дель Соль
Город:  Новая Золотая миля
Цена:  430000  EUR
Тип: Новостройки
Регион: Коста дель Соль
Город:  Сотогранде
Цена:  234000  EUR
Тип:
Регион: 
Город: 
Цена:    EUR
Все объекты нашей базы данных в настоящее время реально предлагаются к продаже.
База данных обновляется еженедельно.
По заявленным Вами параметрам объекта недвижимости мы также можем осуществить поиск по всему побережью, в том числе за пределами нашей базы данных.
 

Контактные телефоны в Москве:
(495) 79 645 79, (916) 184 62 01
Электронный адрес:  spain.realty@mail.ru

© 2010, Адрионика. Все права защищены.
Недвижимость в Испании: квартиры, апартаменты, виллы, дома, земля, коммерческая недвижимость.