Адрионика – недвижимость в Испании

Консультации, подбор объектов,
полное юридическое сопровождение

(495) 79 645 79
(916) 184 62 01


Регион:
Тип недвижимости:
Цена:
 
Недвижимость в Хорватии Недвижимость в Черногории Недвижимость в Италии Недвижимость в Греции Недвижимость в Болгарии Недвижимость в Португалии  
Испания сегодня Недвижимость в Испании Процедура покупки недвижимости Ежегодные платежи Иммиграционные вопросы Компании в Испании Инвестиции в Испании Схемы оптимизации Вопросы клиентов  
 
 

Ипотечное кредитование до 60%

 
Предоставление ипотечных кредитов по покупке недвижимости в Испании продолжает быть реальным  !

Причем процентные ставки по кредитам в размере от 2-5% годовых не могут не радовать !

С учетом снижения налога на переход права собственности в 2011 году ипотека делает приобретение недвижимости в Испании самым выгодным в Европе !!!
 
 
Несмотря на финансовый кризис, Испания остается практически единственной страной Европы, где ипотечные кредиты продолжают выдаваться, в том числе нерезидентам Испании.
Практически по любому объекту возможно получение банковского финансирование на 50-60% стоимости объекта.
Это означает, что имея на руках сумму в 60 000 ЕВРО, Вы можете приобрести очень неплохой апартамент в районе Торревьехи, возможно с двумя спальнями, стоимость ок. 120 000 ЕВРО.
Располагая суммой в 120 000 ЕВРО, Вы можете позволить себе первоклассный апартамент в престижном районе на Коста дель Соль или таун-хаус на Коста Бланке в шаговой доступности от моря реальной стоимостью в 240 000-250 000 ЕВРО.
 
 
Условия предоставления ипотечного кредита, как правило, таковы:
 
  • кредит сроком до 40 лет (как правило, с ежемесячными выплатами по кредиту)
  • кредит в размере до 60% оценочной стоимости объекта (как правило, 50-60%) - обращаем Ваше внимание на то, что при покупке вторичных объектов с согласованным ипотечным кредитом, размер согласованного кредита, выданного резиденту Испании, может доходить до 80% от стоимости объекта, что делает вторичные объекты даже более привлекательными.
  • оценка объекта до 95-100% от рыночной его стоимости (иногда имеют место случаи банковской оценки объекта на сумму выше договора купли-продажи, однако как правило сам банк исходит из суммы договора)
  • рассмотрение заявки в течение 10-20 дней
  • 3-5% годовых (возможны фиксированная или переменная ставка), как правило EURIBOR (Европейский индекс межбансковского кредитования) + 0,75% или +1%, что составляет при EURIBOR 2,27% - 3,27% эффективной ставки по кредиту
  • возраст заемщика от 18 до 35 лет
  • предоставление определенного пакета документов от заемщика


В настоящее время пакет требуемых документов для получения ипотечного кредита выглядит следующим образом:

1) Справка с работы с указанием должности, размера заработной платы на бланке организации за ее подписью и печатью (в идеале сразу на английском или испанскомнеобходимость предъявления паспорта и справки о заработной плате на англ.или испанском языке

 ! Просьба учитывать, что ежемесячная выплата по кредиту по испанскому законодательству не может превышать 30% от заявленного ежемесячного дохода заемщика, что может привести к увеличению срока предоставления кредита - желательно предоставление документов о заработной плате ли доходе в 4-5 раз выше предполагаемой ежемесячной выплаты по кредиту. 
Например, если берется кредит на сумму 45000 ЕВРО на 15 лет под 4,33% годовых, то ежемесячная выплата по кредиту будет составлять ок. 335 ЕВРО, а значит в документах на предоставление кредита нужно показать доход примерно в полторы тысячи ЕВРО. 

2) Форма НДФЛ-2 в соответствии со справкой о заработной плате.
3)  Выписка с банковского счета за последние три месяца или за полгода, а также рекомендательное письмо банка на Вас как на клиента.
4) Документы о владении автотранспортом, о долевом участии в компаниях, о праве собственности на объекты недвижимости в РФ и за рубежом.
5)  Документы об отсутствии задолженности по кредитам в РФ - данный документ можно получить в "Национальном Бюро кредитных историй (www.nbki.ru) или его аккредитованных организациях в Москве. Если Вы живете за пределами Москвы, справка об отсутствии у Вас задолженности направляется Вам по почте. 
Этот документ является для РФ достаточно новым, поэтому не удивляйтесь, если сотрудники Национального Бюро будут общаться с Вами иногда, как с первым клиентом в их практике. 
6) Свидетельство о браке.
7) При наличии у Вас бизнеса банк может запросить финансовый отчет по деятельности Вашей компании за последние два-три года.

Идеальный комплекс должен быть переведен на испанский язык и апостилирован.

 
 
Процедура выдачи ипотечного кредита складывается из следующих этапов:
 
1)    Выбор банка с наиболее приемлемыми условиями кредитования и проведение переговоров с банком по согласованию условий. 
2)    Подготовка документов заемщика и рассмотрение их банком.
3)    Оценка и банковская экспертиза объекта. Речь идет о всестороннем инспектировании объекта недвижимости, и его должен проводить дипломированный оценщик (tasador). Оценку недвижимости ( тасасьон - tasacion) непосредственно выполняет работник тасасории (специализированной аттестованной компании по оценке недвижимости),. Стать тасадором непросто. Нужно иметь соответствующее образование и сдать очень тяжёлый экзамен в столице страны Мадриде (единственный город, где проходят аттестацию оценщики недвижимости). К самостоятельной работе тасадора допускают лишь тогда, когда он «набьёт руку» под руководством более опытных коллег.
Из-за быстрого изменения цен на все виды испанской недвижимости данные выполненной оценки быстро устаревают. Поэтому тасасьон, сделанный по официальному заказу (например, по запросу банка) имеет срок действия всего три месяца. После этого оценка устаревает и её надо проводить заново.   
Банку интересны 100%-ликвидные объекты абсолютно чистые с точки зрения документации. Поэтому юристы банка могут запрашивать у продавца/риэлтора значительное количество документов, прежде чем примет решение. Для Покупателя это дополнительная гарантия чистоты объекта. Банк также оценивает объект с точки зрения возможности, быстроты его потенциальной реализации в случае перехода объекта залога банку. Поэтому согласие банка на предоставление ипотечного кредита является для Покупателя дополнительным подтверждением правильности сделанного выбора с точки зрения выгодности и перспективности покупки.
 4)    Заключение договоров. Процедура заключения Предварительного и Основного договора при наличии ипотечного кредита также несколько отличаются.
Параллельно с Основным договором подписывается Договор об ипотечном кредитовании с банком. Этот договор, как правило, устанавливает право залога банка на объект недвижимости в размере суммы выдаваемого кредита.
Сумма ипотечного кредита перечисляется банком на счет покупателя недвижимости в момент подписания контракта ипотеки, в следующий момент – момент подписания купчей на недвижимость вся сумма стоимости недвижимости состоящая из собственных средств покупателя и суммы ипотеки перечисляется на счет продавца недвижимости. Фактически в сделке купли-продажи недвижимости с ипотечным кредитом участвуют три стороны: продавец недвижимости, покупатель недвижимости, кредитующий банк.
Физически перечисление средств может произойти несколько часов спустя, но подписание всех финансовых распоряжений о перечислении средств, происходит именно в момент заключения сделки в присутствии нотариуса.
День подписания Основного договора и Договора с банком, например 27 января 2010 года, становится для покупателя недвижимости днем, в который банк начнет, через месяц или квартал, в зависимости от оговоренных условий, периодически списывать с его счета одинаковую сумму в счет погашения кредита (27 число каждого месяца). Зная о предстоящем списании со своего счета, покупатель недвижимости должен своевременно пополнять его.
 5) Регистрация договоров. Зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи хранится в банке до моменты полной выплаты кредита. Параллельно с регистрацией договора купли-продажи происходит регистрация договора об ипотечном кредите.
 
Дальнейшее списание очередного ежемесячного платежа по ипотечному кредиту, как правило, происходит автоматически с Вашего счета, открытого в том же банке.
Каждый ежемесячный платеж состоит из суммы погашения кредита и комиссии банка (процент на остаток непогашенной части кредита, которая со временем уменьшается).
Помесячный расчет выплат Вы получите в любом банке при запросе данных о возможном кредите.
Если вдруг на Вашем счету не оказалось средств для уплаты очередного взноса, банк повысит процентную ставку за просрочку платежей. Если Вы не можете уплатить очередной взнос в течение 2-3 месяцев, банк забирает (через суд) Ваш дом себе.

 
Расходы по кредиту складываются из следующих составляющих:
 
1)      Процент по кредиту
          На рынке существуют два вида процентных ставок: фиксированная и переменная.
         Фиксированная процентная ставка - это та ставка процента, которая устанавливается на момент  выдачи кредита и не меняется за все время его существования. 
          Как правило, такие кредиты даются  на срок не более 15-20 лет.
          Переменная процентная ставка может меняться в зависимости от официальной процентной ставки  на денежном рынке.
         Наиболее распространенным примером переменной ставки является EURIBOR (Европейский   индекс межбанковского кредитования) + 1%.
2)       Комиссионные банку за оказание услуги -1-1,5% (часто отсутствуют)
3)       Стоимость оценки и экспертизы объекта (составляет в среднем 400-500 ЕВРО)
 4)       Гонорар нотариуса -1%
           Как и в случае с куплей-продажей оформляется контракт — Escritura de prestamo hipotecario.  Данный контракт также как и сделка купли-продажи регистрируется в регистре собственности и его  подписание происходит в присутствии нотариуса в один момент с подписанием договора купли-продажи. Одновременность подписания нужно оговорить с нотариусом, иначе возможно Вам придется оплатить нотариальные услуги в двойном размере.
5)       Комиссионные за открытие и поддержание счета (часто отсутствуют)
6)       Страховые платежи - банковское учреждение потребует от Вас оформить страховку на случай пожара и прочих рисков, а также на страхование имущества. Обычно банковские учреждения требуют оформить страховку против повреждений жилого помещения, т.к. его безопасность содержится в экономической стоимости заложенной недвижимой собственности, поэтому в случае бедствия Закон предусматривает распространение ипотечного кредита на сумму, соответствующую возмещению ущерба, которая в таких случаях выплачивается владельцу. Страхованию подлежит сам объект недвижимости. Участок земли, на котором он расположен, остается вне договора страхования. Размер страховки объекта, как правило, колеблется в диапазоне от 150 до 500 ЕВРО.
Банковские учреждения также требуют оформления получателем кредита страхования жизни в связи с тем, что обычно регулярная выплата квот производится из зарплаты или профессиональных гонораров должника.
 
К данным платежам добавляются традиционные регистрационные платежи.
 
В целом при использовании опции с ипотечным кредитованием это увеличит первоначальные расходы по сделке на 2-3%.

 
Следует также принимать во внимание следующее:
 
1)       Потенциальные расходы, связанные с досрочным погашением кредита - обычно они составляют 1% от погашаемой суммы для кредитов с переменной процентной ставкой и около 4% для кредитов с фиксированной процентной ставкой в соответствии с законодательством 1994 года; 
 
2)       Возможные проценты за задержку платежа - если по истечении срока выплаты обязательства по возвращению кредита не выполнены, то проценты могут превысить на 4 пункта действующую годовую номинальную процентную ставку. Несвоевременное пополнение счета приводит к применению к клиенту банка штрафных санкций из расчета 25% годовых от задерживаемой суммы. При задержке платежей на пол года сумма штрафов может быть в десять раз больше, чем та сумма, которую нужно было уплатить при нормальном ходе платежей. И эта сумма, скорее всего уже будет складываться не только из штрафных санкций, но и из издержек банков на адвокатов, которые он понес на инициализацию судебного процесса. Поэтому к процессу погашения кредита стоит относиться с повышенным вниманием.
 
 
 
Наиболее активно работают по направлению ипотечного кредитования нерезидентов следующие банки:
 
Banco Popular Espanol (http://www.bancopopular.es/)
Caja de Ahorros del Mediterraneo (http://www.cam.es/)
 
Обращаем Ваше внимание на то, что в разных регионах Испании более активными могут быть различные региональные банки.
К примеру, в районе Коста Брава лучше работает банк BBVA - http://www.bbva.com/TLBB/tlbb/jsp/ing/home/index.jsp
На Коста Бланке активен Caja Murcia - https://portal.cajamurcia.es/
В районе Коста дель Соль мы бы хотели порекомендовать банк Sabadell - https://www.bancsabadell.com/CA-es/, Santander - https://www.bancosantander.es/

 
Многие объекты уже имеют согласованные условия по ипотеке с каким-то одним банком, которые сразу будут предложены Вам.

 

   
 
Тип: Таунхаус
Регион: Коста Бланка
Город:  Altea
Цена:  299000  EUR
Тип: Новостройки
Регион: Коста дель Соль
Город:  Дукеса
Цена:  185000  EUR
Тип: Новостройки
Регион: Коста дель Соль
Город:  Новая Золотая миля
Цена:  430000  EUR
Тип: Новостройки
Регион: Коста дель Соль
Город:  Сотогранде
Цена:  234000  EUR
Тип:
Регион: 
Город: 
Цена:    EUR
Все объекты нашей базы данных в настоящее время реально предлагаются к продаже.
База данных обновляется еженедельно.
По заявленным Вами параметрам объекта недвижимости мы также можем осуществить поиск по всему побережью, в том числе за пределами нашей базы данных.
 

Контактные телефоны в Москве:
(495) 79 645 79, (916) 184 62 01
Электронный адрес:  spain.realty@mail.ru

© 2010, Адрионика. Все права защищены.
Недвижимость в Испании: квартиры, апартаменты, виллы, дома, земля, коммерческая недвижимость.